Dlouhodobé plánování oprav Konstrukčních prvků panelových domů

Vážení družstevníci a uživatelé bytů, spravovaných našim družstvem. Rád bych vás touto cestou seznámil s jednou ze základních činností technického úseku, od které se odvíjí udržitelnost našich objektů v tzv. „optimální kondici“, tedy ve stavu zaručujícím kvalitu bydlení. Jde o plánování oprav konstrukčních prvků na následující rok a dalších devět let, tedy klouzavé plánování oprav v desetiletém cyklu.

Plánování oprav se řídí zásadami jako je stáří konstrukčního prvku, jeho vlivem na bezpečnost uživatelů bytů a ochranou majetku družstva, dále legislativními rámci (Zákony, Nařízení vlády, Stanovami i Směrnicemi SBD Chomutov) a v neposlední řadě také úrovní zajištění finančních prostředků na konkrétní opravy.

Z výše uvedených parametrů plynou profesní i zákonné povinnosti, které jsou zajišťovat stav našich objektů ve standardním technickém stavu, opravovat přesně specifikované společné části domů, udržovat vybírané finanční prostředky na stavu potřebném na konkrétní opravy a údržbu s rozumnou výší rezervy na mimořádné situace.

Zkušenosti z posledních let, kdy se zavedlo a realizovalo dlouhodobé plánování oprav KP přineslo svá pozitiva, ale ne zase v takové míře, aby bylo jednoznačně kladně hodnoceno vedením družstva i jeho představenstvem. Akceptace plánů oprav jednotlivými domovními samosprávami (v předcovidovém období) nepřevýšila 60% a ještě výraznější neakceptace plánů se projevila u oprav plynoinstalací a elektroinstalací.

Zároveň možnosti snížit stavy fondu oprav, nastavené představenstvem družstva, využilo částečně pouze cca 55% středisek a plně jen 25%.

Výsledkem jsou například objekty s plynoinstalací starší 60-ti let a stavy DZO, které i 4x převyšují potřeby oprav KP konkrétního objektu – hospodářského střediska.

Výše uvedené důvody vedly vedení družstva k revizi příslušné směrnice, kterou představenstvo SBD Chomutov schválilo pod označením VS 81/2020 a platilo již pro plánování na období 2021 - 2030.

Zásadní změny ve směrnici na plánování oprav konstrukčních prvků jsou následující:

-       KP jsou rozděleny na ty s povinně realizovatelnou opravou (pro bezpečnost uživatelů bytů a ochrana majetku - plyn, elektro, zábradlí, střecha, plášť, instalace, …) a na prvky s opravou dle rozhodnutí ČS (ležatý odpad, vzduchotechnika, sklepy, otopná soustava – tělesa, chodby, …).

-       Pro opravy povinně realizované jsou v měsíci říjnu zasílány předvyplněné ZL, které zástupce DS podepíše a předá zpět do konce roku na TÚ (s případným upřesněním zadávacích podmínek).

Tento postup má oporu především v článku 76, odstavci 2, Stanov SBD Chomutov, kde se pojednává o tom, že členské schůze DS zajišťují úkoly stanovené představenstvem a řídí se interními předpisy družstva.

-       Ze zákonných důvodů je povinností družstva mít Fond Oprav takový, aby pokryl pouze konkrétně plánované akce. Proto dochází a každoročně bude docházet k úpravám plateb do DZO.

-       Sazby plateb do DZO za m2 budou tedy každoročně upravovány v závislosti na 10-ti letém plánu oprav, vývoji cen oprav, aktuálním stavu fondu na opravy (ovlivněném např. mimořádnými výdaji), změnách v legislativě, apod.

-       Sazby pro následující rok budou automaticky upraveny v Předpisech nájmu každý rok k 1. lednu.

-       Stále platí, že všechny plánované akce mohou být (při dostatku nebo zajištění prostředků) realizovány dříve, pokud TÚ posoudí realizaci za účelnou. Stejně tak se oprava může urychlit zhoršením stavu konstrukčního prvku, zjištěném při každoroční prohlídce.

-       Plány oprav řeší pouze KP hrazené z DZO (dle Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a směrnice SBD č. VS 82/2020).

Výše uvedená nová pravidla by do budoucna měla zajistit pravidelné opravy všech potřebných částí našich domů a optimální zajišťování finančních prostředků na ně.

Závěrem snad jenom konstatování, že udržování konstrukčních prvků domů v mezích jejich životností, je jednoznačnou snahou o předcházení nepředvídatelným lokálním opravám a mimořádným haváriím větších rozsahů, které si nikdo z nás nepřeje.

Ing. Rostislav Písařík

vedoucí TÚ SBD Chomutov